[리뷰] 부동산 투자의 정석

 

부동산 투자에 대해서 공부를 해볼 생각으로 도서관에서 제목에 끌려서 읽게 된 책입니다. 책 내용은 어떻게 보면 핵심만 이야기한다고 할 수 있고 누구나 생각 할 수 있는 걸 이야기한다고 생각 할 수 있는 내용들인 거 같습니다. 하지만 이게 부동산 투자의 정석이라면 반드시 숙지해 두어야 함에는 분명한 거 같습니다. 개념을 정리해주는 책이라고 보시면 됩니다.

각 부동산의 파트 별로 핵심 개념들에 대해서 이야기를 잘해줍니다. 주식이든 부동산이든 재테크를 시작을 하려면 가장 중요한 것은 기술을 배우는 것 보다는 마음 자세를 다지는 게 중요하다고 생각합니다. 그러기에 적합한 책이라고 생각하고 기본 이론을 단순 명료하게 설명을 했다고 봅니다. 책을 읽어보면 좋은 내용이 정말 많다고 생각합니다.

그러면 정리를 해보도록 하겠습니다. 부동산 투자는 항상 내가 틀릴 것을 고려하면서 투자를 해야 한다고 합니다. 그러므로 예측할 수 없는 변수를 고려해야 한다는 것입니다. 이것은 부동산 투자뿐만 아니라 주식투자에서도 마찬가지라고 생각합니다. 주식 시세가 상승하리라고 예측을 하고 투자를 했지만 항상 그게 예측대로 흘러가지는 않을 수도 있다고 생각을 가지고 있어야 합니다. 부동산의 경기 하락이 장기화 될 때가 투자자의 기회가 생기는 때라고 합니다. 부동산 가격의 반등은 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작된다고 합니다. 수요와 공급의 불균형은 20년간 지속적으로 발생할 것이라고 합니다. 포기하지 않는 것이 중요하다고 합니다. 포기하지 않으면 결과는 같다고 합니다.

무슨 일이 벌어진다 하더라도 2년마다 2~3천만원씩 전세가 오르는 지역은 반드시 존재한다고 합니다. 그 지역이 어디인지 알기 위해서 노력하고 공부해야 한다고 합니다. 그리고 3천만원씩 4년 투자하라고 합니다. 전세가 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이고 전세가 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 지역이라고 합니다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 잘 골라야 하고 항상 자금의 일부는 현금을 보유해야 한다고 합니다. 이 부분도 다른 투자와 일맥상통하는 부분입니다. 항상 좋은 시기에 매수를 하기 위한 현금을 보유해서 대비를 해야 된다는 말입니다.

부동산 활 황기에는 더 높은 수익률에 눈길이 가고, 불황기에는 확신이 사라지기 때문에 이 단순한 투자법을 하지 못한다고 합니다. 매매 가는 매도 직전까지는 이익이 아니라고 합니다. 전세가 상승은 전세계약 만료시점에 실제로 현금흐름을 만들어준다는 점에서 전세를 이용해야 한다고 합니다. 전세보증금 상승분, 회수된 자금을 쓰지 말고 어느 정도 자산이 형성되기 전에는 무조건 수익금을 재투자 해야 된다고 합니다.

그러기 위해서는 지켜야 할 5가지 핵심 키워드가 있다고 합니다. 1. 역세권 2. 신규 3. 소형 4. 강남 5. 임대료 즉 실제 임차인 입장에서 볼 때 선호지역과 대상을 생각해야 한다고 합니다.  5가지 핵심 키워드를 풀어보면 투자가치를 놓고 볼 때 에 수요가 풍부하고 상대적으로 공급이 제한적인 곳이고 1000세대 이상의 대 단지면 좋다고 합니다. 학군도 좋은 지역이고 로열층에 로열 동이여야 하며 전철역과도 가까운 역세권이면 좋고, 면적도 28평이하가 좋다고 합니다. 그리고 주위에 기반시설도 잘 갖춰진 곳이 좋다고 합니다.

부동산 투자의 승패를 좌우하는 것은 결국에는 핵심 부동산을 사는 것 이라고 합니다. 장기로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 가진 곳, 회복 탄력성이 좋은 곳을 고르는 게 중요하다고 합니다. 덜 빠지고 더 오르는 그런 곳은 매수하기는 힘들지만 대세상승이 나와도 적당한 물건 나타나지 않으면 기다리겠다고 결단을 내려야 하며 핵심 부동산이 과도하게 오른 가격에 매수하면 안 된다고 합니다. 부동산 투자는 인내가 중요하다고 합니다. 시장 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알고 어떤 투자 대상 물건이 마음에 들지 않으면 버릴 줄도 알아야 하고 버린 물건이 이후에 대박이 나도 흥분하지 말고 기회를 기다릴 줄 알아야 한다고 합니다. 투자에서는 투자방법보다 중요한 것은 기다릴 줄 아는 인내와 타이밍이라고 합니다.

투자의 때를 알려주는 신호들을 정리해보겠습니다.

1. 부동산 불황기가 3년이상 지나야 한다고 합니다.

2. 미분양 물량이 사상 최대치로 증가해야 한다고 합니다.

3. 분양 물량이 역대 최저여야 한다고 합니다.

4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 되어야 한다고 합니다.

5. 전세가율, 사상 최고치에 근접해야 한다고 합니다.

6. 폐업하는 중개업소가 많아야 한다고 합니다.

7. 정부의 부동산 활성화 대책이 나와야 한다고 합니다.

좋은 물건들을 예로 들어주기도 했습니다. 전세가율이 90~95%선에 육박한 주거용 부동산으로 성장성이 있어야 한다고 합니다.

그리고 상품별로도 정리를 해놓았습니다. 핵심내용만 살피고 가도 좋을 거 같습니다.

오피스텔 투자의 정석

1. 전용면적 을 살펴보라고 합니다.

2. 싼 오피스텔이 좋은 오피스텔이라고 합니다. 

3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 보라고 합니다.

4. 전용면적 30~52 제곱 미터의 중소형이나 잘 짜여진 소형을 찾아야 한다고 합니다.

5. 10년이 지나면 매도를 고려해야 한다고 합니다.

6. 전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라고 합니다. 오피스텔은 전철역과 멀더라도 무조건 싸게 사야 된다는 이야기를 하는 거 같습니다.

상가투자의 정석. 상가는 월세가 꾸준히 나오는 게 가장 중요하다고 합니다. 이것도 기본 중에 기본인 거 같습니다. 1. 평지 넓게 형성되거나 사방이 뚫려있는 곳이 좋다고 합니다.

2. 뜨는 상권의 주변 상권을 고르라고 합니다.

3. 6m이상의 도로를 낀 곳을 고르라고 합니다.

 단독주택 투자의 정석.

1. 평지주택을 골라야 한다고 합니다.

2. 역세권은 필수라고 합니다.

3. 단층보다는 다 가구가 좋다고 합니다.

4. 넓은 도로를 끼고 있는 주택이 좋다고 합니다.

5. 전철이 예정되어 있을 시 조정국면을 이용하라고 합니다.

6. 주변에 새집이 생기고 있을 때는 최대한 늦게 매도를 해야 된다고 합니다. 주택에 손을 대지 말라고 한다. 나중에 통으로 인수를 하는 사람들이 나타날 수 있다고 합니다.

이 밖에도 알아두면 상식 선에서 좋은 투자 명언들이 많습니다. 이 책을 보면서 이런 교과서 적인 내용들을 숙지해두고 살면 부동산 투자를 하는데 기본개념을 정립하게 좋을 거 같습니다. 이 책도 저 같으면 소장해서 두고두고 보고 싶은 책입니다.