[리뷰] 아기곰의 부동산 부자 만들기

아기곰의 부동산 부자 만들기 이책을 처음 접한거는 부동산 공부를 해보려고 도서관을 기웃거리다가 시작을 하게되었다. 책제목부터 해서 쉽게 접근할수 있다는 생각이 들어서 책을 읽어보게 되었다. 나중에 알게된거지만 이책의 저자는 부동산 분야에서 모르는 사람이 없을 정도록 오래되고 유명하신 분이였다.

 

이책을 본지는 몇년전이다 그런데 책이 나온시기는 벌써 10년이 넘버린 책이다. 그당시의 우리나라 부동산 시장의 현황과 정책에 대해 사당히 많은 부분을 할애하여 서술을 하고있다. 당시 참여정부에서 진행했던 각종 정책들을 조목조목 따지면서 비판하기도 하고, 나아갈 방향을 제시하기도 한다. 그렇다고 지금 10년전 이야기이니 지금 시점에 도움이 안될것인가? 그렇지 않다. 그때의 일을 교훈삼아서 정책에 따른 전략을 펼칠수 있는것이다.

 

요즘의 분양가 상한제 폐지등의 각종 부동산 정책과 함께 활성화 되고 있는 시장이 2005년 당시와 대입해조면 어떻게 달라지고 시장에 침체기일때는 어떤전략들이 시장이 버블이 낄때는 어떤정책들이 나올수 있는지 짐작할수 있을것도 같다.

 

그렇다고 책내용이 결코 너무 쉽게 쓰여지지도 않았다. 집값을 결정하는 요인을 꿰뚤어보아라. 주거비와 자가용에 들어가는 비용을 줄이는것이 재테크의 첫걸음이다. 부동산 시장은 응축과 폭발을 반복하기 때문에 자산 증가가 부동산 장기 추세 이하로 떨어질경우 주류에서 멀어지게 되기때문이다.

 

이자 수준은 그 돈을 레버리지로 활용하는 제삼자가 얻은 이익을 제 삼자와 은행이 공유하고 남는 몫정도이다. 정부에서 공약수행을 위해 통화공급을 늘릴 가능성이 있으므로 인플레이션이 예상된다면 아파트를 사면 된다.

 

성공적인 재테크의 지름길은 1. 희소성이 있어야한다. 2. 수요가 구준히 있어야한다. 3. 너무 앞선 것도 문제가 있다. 4. 감가상각이 큰 것은 투자 대상에서 제외해야한다. 본질가치를 알아야한다.주식이나 부동산 같은 자본재의 경우 본질가치는 수익성으로 측정할수있다.

 

아파트와 같은 주택에 주자할 경우 월세라면 월세 수익으로 전세라면 전세 보증금에 대한 기회비용을 고려하면 될것이다. 상대가치는 수요차 측면에서 보는 면이 강하다. 상대가치를 평가하기 위해서 시장가격을 고려해야 한다. 종목의 주가를 보면 단기적으로 출렁임이 있을 지라도 장기적으로 그 가치에 수렴하게 되어있다.

 

주택 선택의 3요소는 교통, 교육, 환경을 말한다. 주택보급률이 점점 높아짐에 따라 차별화의 희생양이 될수도 있다. 차별화 현상을 주목하라. 경기 상승기에는 높은 브랜드 파워를 갖는 시장점유율 1,2위 업체가 강세를 보인다. 활황기에는 시장 수요가 급속하게 늘면 차별화 현상은 눈에 보이지 않게된다. 경기 하락기에는 차별화 현상이 또 다시 나타나기도 한다. 가격대비 효용성이 높은 상품을 선호하는 경향이 있다.

 

불황기에는 모두 팔리지 않는다고한다. 주택 보급률이 100%를 넘는 시점에서는 수용자에 대한 선택의 폭이 넓어지기 때문에 열악한 곳은 철저히 외면되게 되어있다. 수요가 있는 곳에 가격상승이 있다. 자기가 살고 싶어하는 집은 남들도 살고싶어한다. 가치가 덜한 주택은 하락시에 타격이 심하기 때문이다.

 

주택시장 내차별화는 계속되어진다. 상승기에는 잘알려진 빛을 빌한다. 하락기에는 저평가된 가치주들이 상대적으로 빛을 발할것이고 보편적적인 시각을 가지되 남보다 딱 반걸음만 앞서 행동하는 결단력을 갖추어야 성공투자를 할수있다. 사람이라면 누구나 점점 높은 생활수준을 추구하기 때문에 한번 눈높이를 낮추기는 매우 힘들것이다.

 

장기적인 관점에서 재테크를 해야한다. 저렴한 다세대 또는 다가구 전세로 시선을 돌려보는것도 좋은 방법이다. 미국의 경우 지난 30년간 신규주택의 평균 면적이 두배 커졌다는 조사결과가 나오고 있다. 임대 수요는 20평형이 꾸준히 있지만 매매수요는 30평형 이상으로 집중될수밖에 없다. 판교는 강남대체 도시가 아니라 분당대체도시인것이다. 노무비 비중이 적은 산업으로 이전이 시급하다. 전통적 제조업을 유지하려면 생산기지는 중국으로 이전하고 판매본부는 미국, 유럽, 일본으로 이전해야한다. 한국내서 일자리가 급격하게 준다는 의미이다.

 

기업도시에 주목하라. 도시를 개발한다는것은 아파트 단지 몇채를 짓는것과 전혀 다른이야기라고 한다. 도시내 도로망을 확충하고 병원 관공서 학교등 인프라를 갖추어야 하며 더 나아가 주거 문화 자체를 설계해야 한다. 망고대신 바나나도 맛있다. 바나나를 서울시는 강북의 뉴타운으로 생각하고 건교부는 몇개 신도시로 생각하는듯하다. 정부의 방향은 서울은 저밀도로 하고 주변 수도권 지역을 고밀도로 하는 도우넛형을 추구하고있다.

 

필자가 제시하는 방향은 서울을 고밀도로 주변 수도권을 저밀도로 개발한다. 이런 내용들이 포함이 되어있다. 10년전에 이런글을 쓴다는건 대단하다고 생각한다. 지금에와서 봐도 서울을 중심으로 주변지역을 키우고 있고 강남을 중심으로 이루어지고 있으며 제조업등은 중국 베남으로 넘어가고있다. 우리나라에서 일자리가 점점 줄어든다는 이야기이다. 이렇게 그당시부터 이정도 통찰력을 가지고 있다면 대단하다고 생각한다.

 

보통 부동산, 재테크 책을 쓰는 분들은 자기가 해온 방법이나 기술에 급급하지만 전체적인 시장현상을 알려주는 글을 쓴다는건 그만큼 경제에도 밝하는 이야기라고 생각한다. 현 시점에서도 재테크는 기술을 알아내고 공부하는건 정말 오래걸리지 않는다. 몇권의 책만 살펴봐도 알수있고 그중에서 나한테 맞을거 같은 기술을 습득하면 그만이다.

 

하지만 이런 시장상황을 알고 어떻게 접근해야지 생각을 가지고 나아가는건 하루이틀 공부해서 될일이 아니다. 그리고 새삼 느끼는거지만 부동산과 주식시장은 불황과 호황이 반복이 된다. 다만 그 사이클이 다를뿐이다. 그리고 모든 투자의 원칙에서 제일 중요한건 남들과 다르게 가야한다. 희소성이 중요한거 같다. 남들과 똑같이 가서 성공한 사람은 없듯이 투자도 마찬가지인거 같다.